Monteurzimmer vermieten Diese Steuern fallen an
Wer Monteurzimmer vermietet, muss die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben – entweder als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder, bei hotelähnlichem Betrieb, als gewerbliche Einkünfte. Für die kurzfristige Beherbergung fällt grundsätzlich 7 % Umsatzsteuer an, sofern Sie nicht die Kleinunternehmerregelung nutzen. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick über die wichtigsten Punkte. Er ersetzt keine Steuerberatung – wie Ihr Fall einzuordnen ist, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Einnahmen aus Monteurzimmern sind einkommensteuerpflichtig – meist als Vermietung und Verpachtung, bei hotelähnlichem Betrieb als Gewerbe.
- Kurzfristige Beherbergung unterliegt in der Regel 7 % Umsatzsteuer. Nebenleistungen wie Parkplätze können mit 19 % besteuert werden.
- Kleinunternehmer (seit 2025: Vorjahr bis 25.000 €, laufendes Jahr bis 100.000 € Umsatz) weisen keine Umsatzsteuer aus, können aber auch keine Vorsteuer abziehen.
- Ausgaben wie Abschreibung, Einrichtung, Reinigung und Nebenkosten mindern den Gewinn. Belege sauber sammeln lohnt sich.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die Umstände Ihres Einzelfalls und die Rechtslage zum angegebenen Stand.
Die Steuern im Überblick
Beim Vermieten an Monteure spielen vor allem drei Steuern eine Rolle: die Einkommensteuer auf Ihren Gewinn, die Umsatzsteuer auf Ihre Umsätze und – wenn ein Gewerbe vorliegt – die Gewerbesteuer. Dazu kann in manchen Städten eine Übernachtungsteuer kommen, die Sie als Gastgeber abführen müssen.
| Steuer | Worum es geht | Typisch beim Monteurzimmer |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Gewinn aus der Vermietung | fällt immer an, wenn ein Überschuss bleibt |
| Umsatzsteuer | Umsätze aus kurzfristiger Beherbergung | 7 %, außer bei Kleinunternehmern |
| Gewerbesteuer | nur bei Gewerbebetrieb | erst oberhalb eines Freibetrags |
| Übernachtungsteuer | kommunale Abgabe | nur in manchen Städten, Regeln je Ort |
Vermietung oder Gewerbe?
Die Vermietung eigener Räume ist grundsätzlich private Vermögensverwaltung. Die Einnahmen gehören dann zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden in der Anlage V erklärt. Ein Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) liegt eher vor, wenn Sie wie ein Beherbergungsbetrieb auftreten.
Spricht eher für Vermietung
- Wenige Einheiten, z. B. eine Wohnung oder einzelne Zimmer
- Längere Aufenthalte derselben Firma
- Kaum Zusatzleistungen über Bettwäsche und Endreinigung hinaus
- Kein eigenes Personal, keine Rezeption
Spricht eher für Gewerbe
- Viele Zimmer oder Häuser mit ständig wechselnden Gästen
- Hotelähnliche Leistungen: tägliche Reinigung, Wäscheservice, Frühstück
- Organisation wie ein Betrieb, etwa mit Personal oder Rezeption
- Werbung und Auftreten als Beherbergungsunternehmen
Die Grenze ist fließend und hängt vom Gesamtbild ab. Liegt ein Gewerbe vor, müssen Sie es beim Gewerbeamt anmelden (§ 14 GewO) und eine Gewinnermittlung abgeben. Für natürliche Personen und Personengesellschaften gilt bei der Gewerbesteuer ein Freibetrag von 24.500 € Gewerbeertrag (§ 11 GewStG); außerdem kann die Gewerbesteuer teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet werden.
Umsatzsteuer: 7 % auf Beherbergung
Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist von der Umsatzsteuer befreit. Die kurzfristige Beherbergung – dazu zählt die typische Vermietung an Monteure – ist dagegen umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 UStG). Kurzfristig ist eine Vermietung nach Auffassung der Finanzverwaltung, wenn sie nicht auf Dauer angelegt ist; steuerfrei wird sie in der Regel erst, wenn die tatsächliche Überlassung mehr als sechs Monate beträgt (Abschn. 4.12.3 Abs. 2 und 4.12.9 Abs. 1 UStAE). Dafür gilt der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).
| Leistung | Steuersatz (typisch) |
|---|---|
| Übernachtung, kurzfristig | 7 % |
| Stellplatz für Pkw oder Transporter | 19 % |
| Getränke | 19 % |
| Speisen, z. B. Frühstück | 7 % seit 1. Januar 2026 |
| Langfristige Vermietung von Wohnraum | steuerfrei |
Wer umsatzsteuerpflichtig ist, kann im Gegenzug die Vorsteuer aus Rechnungen für die Vermietung abziehen, etwa für Möbel, Renovierung oder Reinigung. Vermieten Sie im selben Haus kurzfristig und langfristig, wird die Vorsteuer anteilig aufgeteilt.
Kleinunternehmerregelung
Viele private Vermieter nutzen die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG. Seit 2025 gilt sie, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr höchstens 25.000 € betragen hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigt. Dann weisen Sie keine Umsatzsteuer aus und müssen keine abführen.
Vorteile
- Keine Umsatzsteuer auf der Rechnung
- Weniger Aufwand bei Voranmeldungen
- Für Privatgäste wirkt der Preis günstiger
Nachteile
- Kein Vorsteuerabzug aus Einrichtung und Renovierung
- Für Firmenkunden kein Vorteil, sie zahlen den Bruttopreis
- Beim Überschreiten der Grenze im laufenden Jahr endet die Regelung
Sie können auf die Kleinunternehmerregelung auch verzichten. An diese Entscheidung sind Sie dann für mehrere Jahre gebunden. Ob sich das lohnt, hängt unter anderem davon ab, wie viel Sie investieren und ob Ihre Gäste überwiegend vorsteuerabzugsberechtigte Firmen sind.
Was Sie absetzen können
Versteuert wird nicht die Einnahme, sondern der Überschuss. Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, mindern Ihren Gewinn. Je nach Einordnung heißen sie Werbungskosten oder Betriebsausgaben.
Typische Ausgaben beim Monteurzimmer
- Abschreibung auf das Gebäude oder den vermieteten Teil
- Möbel, Betten, Küchengeräte, Waschmaschine – geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € netto in der Regel sofort
- Bettwäsche, Handtücher, Geschirr und Verbrauchsmaterial
- Reinigung, Wäsche und Hausmeisterleistungen
- Strom, Wasser, Heizung, Internet und Rundfunkbeitrag
- Schuldzinsen, Versicherungen und Grundsteuer anteilig
- Reparaturen und Instandhaltung
- Kosten für Steuerberatung und Werbung
Was Firmen beim Einrichten erwarten und welche Ausstattung sich lohnt, erklärt unser Ratgeber Monteurzimmer einrichten.
Rechnungen an Firmen und Übernachtungsteuer
Ihre Gäste sind überwiegend Firmen. Die brauchen eine ordnungsgemäße Rechnung mit allen Pflichtangaben, damit sie die Vorsteuer abziehen können – mit Steuernummer, fortlaufender Rechnungsnummer, Leistungszeitraum und getrennt ausgewiesenen Steuersätzen. Welche Angaben genau nötig sind, steht im Ratgeber Rechnung fürs Monteurzimmer. Als Kleinunternehmer vermerken Sie, dass keine Umsatzsteuer berechnet wird.
Seit 2025 müssen Unternehmen E-Rechnungen empfangen können. Die Pflicht zum Ausstellen gilt für die meisten Unternehmen ab 2027 oder 2028, Kleinunternehmer und Kleinbetragsrechnungen bis 250 € sind ausgenommen. Erheben Städte eine Übernachtungsteuer, sind meist die Gastgeber verpflichtet, sie anzumelden und abzuführen. Ob berufliche Übernachtungen ausgenommen sind, regelt jede Stadt selbst – einen Überblick gibt der Ratgeber Bettensteuer für Monteure.
Steuererklärung und Vorauszahlungen
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erklären Sie Einnahmen und Ausgaben in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Liegt ein Gewerbe vor, ermitteln Sie den Gewinn in der Regel mit einer Einnahmenüberschussrechnung und geben zusätzlich eine Gewerbesteuererklärung ab. Sind Sie umsatzsteuerpflichtig, kommen Umsatzsteuer-Voranmeldungen und eine Jahreserklärung hinzu.
Laufen die ersten Jahre gut, setzt das Finanzamt oft Vorauszahlungen fest. Planen Sie deshalb von Anfang an Rücklagen ein, statt die gesamten Einnahmen zu verplanen. Ein einfacher Überblick, welche Einnahmen von welcher Firma für welchen Zeitraum kamen, hilft bei Erklärung, Rückfragen und einer späteren Prüfung.
Unterlagen, die Sie griffbereit haben sollten
- Alle ausgestellten Rechnungen mit fortlaufender Nummer
- Kontoauszüge des Vermietungskontos
- Belege für Anschaffungen, Reparaturen und laufende Kosten
- Belegungsübersicht mit Zeiträumen und Gästen
- Unterlagen zu Genehmigung und Übernachtungsteuer
Häufige Fehler
Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Einnahmen nicht oder zu spät angebenVermietung von Anfang an in der Steuererklärung berücksichtigen
- Gewerbe ignorieren, obwohl hotelähnlich vermietet wirdEinordnung vor dem Start von einer Steuerberatung prüfen lassen
- Kurzfristige Vermietung als steuerfrei behandelnUmsatzsteuer prüfen – oder Kleinunternehmerregelung bewusst nutzen
- Parkplatz und Übernachtung in einer Summe abrechnenPositionen und Steuersätze getrennt ausweisen
- Belege privat und geschäftlich mischenEigenes Konto und digitale Belegsammlung
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Häufige Fragen
Muss ich Einnahmen aus Monteurzimmern versteuern?
Ja. Sie gehören in die Einkommensteuererklärung, meist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bei hotelähnlichem Betrieb als gewerbliche Einkünfte. Versteuert wird der Überschuss nach Abzug der Ausgaben.
Brauche ich für Monteurzimmer ein Gewerbe?
Nicht automatisch. Ein Gewerbe liegt eher vor, wenn Sie viele Einheiten an ständig wechselnde Gäste vermieten und hotelähnliche Leistungen anbieten. Die Einordnung hängt vom Gesamtbild ab – klären Sie das mit einer Steuerberatung.
Welche Umsatzsteuer gilt für Monteurzimmer?
Für die kurzfristige Beherbergung in der Regel 7 %. Nebenleistungen wie Parkplätze werden grundsätzlich mit 19 % besteuert. Kleinunternehmer weisen keine Umsatzsteuer aus.
Lohnt sich die Kleinunternehmerregelung?
Das hängt vom Einzelfall ab. Sie spart Aufwand, schließt aber den Vorsteuerabzug aus. Wer viel investiert und vor allem an vorsteuerabzugsberechtigte Firmen vermietet, kann mit einem Verzicht besser fahren.
Ersetzt dieser Ratgeber eine Steuerberatung?
Nein. Er gibt einen allgemeinen Überblick. Wie Ihre Vermietung steuerlich einzuordnen ist, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
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Geschrieben von der Redaktion UnterkunftNRW auf Grundlage unserer täglichen Arbeit mit Firmen und Vermietern sowie der unten genannten Quellen. Veröffentlicht am 29. Oktober 2026, zuletzt geprüft am 29. Oktober 2026. Fehler gefunden? Schreiben Sie uns über die Kontaktseite.
Quellen
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