Monteurzimmer: Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag?

Die drei Vertragsformen im Überblick

Wer Monteure, Handwerker oder ganze Teams unterbringt, landet fast immer bei einer dieser drei Vertragsformen. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Mieterschutz gilt – und damit, wie flexibel beide Seiten bleiben.

Was ist ein Beherbergungsvertrag?

Der Beherbergungsvertrag ist im BGB nicht eigens geregelt. Er gilt als gemischter Vertrag: Kern ist die Überlassung eines Zimmers gegen Entgelt, also ein mietrechtliches Element. Dazu kommen Dienstleistungen wie Reinigung, frische Bettwäsche, Handtücher oder ein Ansprechpartner vor Ort. Genau diese Kombination kennt man vom Hotel – und sie macht viele Monteurzimmer und Pensionen aus.

Praktisch heißt das: Beginn und Ende stehen von vornherein fest, Verlängerungen werden einfach neu vereinbart. Für Firmen, deren Baustellen sich verschieben, ist das meist genau richtig. Was genau in einen Beherbergungsvertrag gehört und wie Storno geregelt wird, erklärt unser eigener Ratgeber Beherbergungsvertrag fürs Monteurzimmer.

Mietvertrag „zum vorübergehenden Gebrauch“

Wird eine möblierte Wohnung ohne nennenswerte Zusatzleistungen überlassen, ist das in der Regel ein Mietvertrag. Für Monteure greift dann meist die Ausnahme aus § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, gelten unter anderem die Vorschriften zur Mietpreisbremse, zu Mieterhöhungen und zum Kündigungsschutz nicht.

Vorübergehend bedeutet nach der Rechtsprechung: Der Mieter hat einen besonderen, von Natur aus kurzen Bedarf und will dort nicht „zu Hause sein“. Typische Beispiele sind ausdrücklich Montagearbeiten, kürzere Projekte oder Messen. Eine feste Höchstdauer steht bisher nicht im Gesetz.

Wie lang ist „vorübergehend“? Was Gerichte bisher entschieden haben

• Eine Befristung auf vier Monate wurde als Indiz für vorübergehenden Gebrauch gewertet (LG Berlin, 66 S 68/18).
• Sieben Monate waren in einem anderen Fall bereits zu lang (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19).
• Mehr als ein Jahr gilt nicht mehr als vorübergehend (LG Berlin, 67 S 51/22).
• In der Fachliteratur zeichnet sich eine Grenze von etwa sechs Monaten ab.

Diese Übersicht stammt aus der Begründung des aktuellen Gesetzentwurfs der Bundesregierung (siehe nächster Abschnitt). Für die Praxis heißt das: Je länger der Aufenthalt und je mehr die Unterkunft zum Lebensmittelpunkt wird, desto eher gilt am Ende doch normales Wohnraummietrecht – auch wenn „Beherbergungsvertrag“ darübersteht.

Mietrechtsreform 2026: Was sich ändern soll

Die Bundesregierung hat 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt (Bundestag-Drucksache 21/6807, zuvor Bundesrat-Drucksache 265/26). Danach soll § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB künftig nur noch für Wohnraum gelten, der „für einen besonderen vorübergehenden Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten“ angemietet wird. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.

Montage ist damit ausdrücklich als typischer Fall genannt. Wer länger als acht Monate verlängert, verliert nach dem Entwurf ab diesem Zeitpunkt die Ausnahmen. Die neue Regel soll laut Entwurf am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung gelten.

Für Firmen ist die Botschaft trotzdem klar: Planen Sie Einsätze, die absehbar länger als sechs Monate am selben Ort dauern, von Anfang an mit dem Vermieter durch – und lassen Sie den Anlass (Projekt, Baustelle, Zeitraum) im Vertrag festhalten.

Wer schließt den Vertrag: Firma oder Monteur?

In der Praxis bucht meist das Unternehmen für seine Mitarbeiter – dann ist die Firma Vertragspartner und erhält die Rechnung. Das hat auch rechtliche Folgen: Ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, richtet sich nach dem Zweck, den der Mieter selbst verfolgt. Mietet eine Firma Räume, die sie nicht selbst bewohnt, sondern Mitarbeitern überlässt, liegt nach der Rechtsprechung regelmäßig kein Wohnraummietverhältnis vor (vgl. BGH, VIII ZR 282/07, für eine von einer GmbH für ihren Geschäftsführer angemietete Wohnung).

Wichtig für die Buchhaltung: Lassen Sie sich die Belegung (wer wohnt wann wo) bestätigen und die Rechnung auf die Firma ausstellen. Das erleichtert auch die steuerfreie Erstattung der Übernachtungskosten an die Mitarbeiter.

Müssen sich Monteure ummelden?

Meist nicht. Wer bereits irgendwo in Deutschland gemeldet ist und eine Wohnung für höchstens sechs Monate bezieht, muss sich dort nicht an- oder abmelden. Bleibt er länger, muss er sich innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der sechs Monate anmelden (§ 27 Abs. 2 BMG). Für Personen mit Wohnsitz im Ausland gilt die Pflicht bereits nach drei Monaten.

In Beherbergungsbetrieben gab es früher für alle Gäste den Meldeschein. Seit dem 1. Januar 2025 entfällt er für deutsche Staatsangehörige; ausländische Gäste müssen ihn weiterhin ausfüllen und sich ausweisen (Bürokratieentlastungsgesetz IV, Überblick bei Haufe).

Häufige Fehler bei Verträgen für Monteure

Was in den Vertrag gehört: Checkliste

Egal ob Beherbergungs- oder Mietvertrag: Diese Punkte sollten schriftlich festgehalten sein. Die Liste eignet sich auch als Gliederung für ein eigenes Vertragsmuster – lassen Sie Ihr Muster einmal anwaltlich prüfen.

Wenn Sie über uns buchen, bekommen Sie Vertrag und Rechnung auf Ihre Firma ausgestellt; Verlängerungen klären Sie mit einem festen Ansprechpartner. Für Vermieter, mit denen wir arbeiten, gilt dasselbe: klare Absprachen statt Grauzone.

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