Zweckentfremdung: Wann ist es erlaubt?

Was ist Zweckentfremdung?

Städte mit knappem Wohnungsmarkt wollen verhindern, dass Wohnungen dem Mietmarkt verloren gehen. Deshalb dürfen sie – auf Grundlage von Landesgesetzen – Satzungen erlassen, nach denen Wohnraum nur mit Genehmigung anders genutzt werden darf. Typische Fälle sind die Umwandlung in Büros, langer Leerstand, Abriss und vor allem die wiederholte kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste.

Für Monteurunterkünfte ist der letzte Punkt entscheidend. Wird eine Wohnung im Wechsel an Teams für einige Wochen vermietet, wohnt dort niemand dauerhaft – aus Sicht vieler Städte ist das Fremdenbeherbergung und keine Wohnnutzung. Wie ein konkreter Fall eingeordnet wird, hängt von Dauer, Ausgestaltung und der Satzung vor Ort ab.

NRW: Wohnraumschutz und Wohnraum-ID

In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. Juli 2021 das Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG). Es erlaubt Kommunen, eigene Wohnraumschutzsatzungen zu erlassen. Die Stadt Köln nennt die Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung, etwa als Ferienwohnung oder Gästezimmer, ausdrücklich als Zweckentfremdung.

Seit dem 1. Juli 2022 brauchen Anbieter für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum in diesen Kommunen eine Wohnraum-Identitätsnummer. Sie wird online beantragt und muss in jeder Werbung sichtbar angegeben werden – auch auf Portalen. Wer sie nicht angibt, handelt ordnungswidrig. Informationen dazu veröffentlichen unter anderem Köln, Dortmund und Münster.

• Köln: Wohnraumschutzsatzung, Kurzzeitvermietung ist Zweckentfremdung; der Rat hat die Satzung am 12. Mai 2026 neu beschlossen. Die neue Wohnraumschutzsatzung vom 29. Juni 2026 gilt seit 1. Juli 2026, löst die Fassung von 2021 ab und ist auf fünf Jahre befristet. Mehr zur Stadt: Monteurzimmer in Köln.
• Dortmund und Münster: informieren über die Registrierungspflicht und die Wohnraum-ID – Details in der jeweiligen Satzung.
• Andere Städte: Ob eine Satzung gilt und wie viele Tage im Jahr ohne Genehmigung erlaubt sind, steht in der Satzung der jeweiligen Kommune.

Bayern, Berlin, Hamburg

In Bayern können Gemeinden auf Grundlage des Zweckentfremdungsgesetzes Satzungen erlassen; München hat davon Gebrauch gemacht. Nach der Arbeitshilfe des Freistaats ist Fremdenbeherbergung bis zu acht Wochen im Jahr genehmigungsfrei, darüber hinaus braucht es eine Genehmigung. Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 500.000 €. Wer in München eine Wohnung dauerhaft an Monteure vermieten will, sollte das vorab mit der Stadt klären.

Berlin und Hamburg haben ebenfalls eigene Gesetze zum Schutz von Wohnraum, mit Genehmigungs- und Registrierungspflichten für Kurzzeitvermietung. Die Einzelheiten unterscheiden sich, etwa danach, ob es um die eigene Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung geht. Prüfen Sie die aktuelle Rechtslage bei der zuständigen Behörde, bevor Sie Wohnraum in Berlin oder Hamburg an Monteure vermieten.

Wohnen oder Beherbergen: die Grauzone

Nicht jede Vermietung an Monteure ist automatisch Zweckentfremdung. Zieht ein Mitarbeiter für ein langes Projekt allein in eine möblierte Wohnung, führt dort seinen Haushalt und bleibt viele Monate, kann das näher am Wohnen liegen als an der Beherbergung. Wechseln dagegen alle paar Wochen die Teams, gibt es Reinigung, Bettwäsche und einen Schlüsselkasten, sprechen die Umstände eher für Fremdenbeherbergung.

Wo genau die Grenze liegt, beurteilen Städte und Gerichte im Einzelfall. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf die Überschrift im Vertrag, sondern klären Sie die Nutzung vorab mit dem Wohnungsamt.

Sicht der Vermieter: So gehen Sie vor

Häufig ist der sicherste Weg, Monteurunterkünfte dort anzubieten, wo die Nutzung als Beherbergung baurechtlich genehmigt ist – etwa in einer ehemaligen Pension, einem Gästehaus oder einer umgenutzten Gewerbefläche. Diese Flächen sind kein Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts.

Unterlagen sauber führen

Wo eine Satzung Tagesgrenzen setzt oder eine Genehmigung an Auflagen knüpft, sollten Vermieter jederzeit belegen können, wie die Unterkunft genutzt wurde. Wer seine Unterlagen von Anfang an ordentlich führt, hat bei einer Nachfrage der Stadt deutlich weniger Arbeit.

Die Belegungsliste ist dabei der wichtigste Baustein: Sie zeigt, ob Grenzen der Satzung eingehalten werden, und hilft zugleich bei Steuer und Abrechnung. Was steuerlich bei der Vermietung gilt, erklärt der Ratgeber Monteurzimmer vermieten: Steuern. Den Einstieg für neue Vermieter bietet Monteurzimmer vermieten.

Sicht der Firmen: Worauf Sie achten

Als Firma sind Sie nicht Adressat des Zweckentfremdungsverbots – das Bußgeld trifft den Vermieter. Das Risiko tragen Sie trotzdem mit: Untersagt die Stadt die Nutzung, kann eine Unterkunft mitten im Einsatz wegfallen. Ihr Team steht dann ohne Bett da, und Sie suchen kurzfristig neu.

Wie der Vertrag aussehen sollte und wann eine Monteurunterkunft als Miete zum vorübergehenden Gebrauch gilt, lesen Sie im Ratgeber Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag.

Häufige Fehler

Häufige Fragen